Апартаменты с видом на облака — признак наивысшего благосостояния
Ольга Михайлова
Проживание под крышей все еще непривычный формат для украинского рынка недвижимости. Еще несколько лет назад, когда в нашей стране властвовала эпоха типового жилья, ни о каких пентхаусах не могло быть и речи. Сейчас развитие рынка направлено в сторону повышения комфортабельность жилья, и, соответственно, его стоимости. «Возвышенное» жилье перешло в класс шикарного и эксклюзивного, а владение ним стало признаком высочайшего статуса.
Мансарды — из прошлого в настоящее
Существует множество возможных вариантов возведения новых жилых площадей. Но, кроме тривиального уплотнения столичных микрорайонов путем дополнительной застройки за счет придомовых территорий и пустырей, есть более интересная, набирающая обороты тенденция – мансардное строительство.
Мода на строительство мансард постепенно охватывает территорию Украины. Квартиры на последних этажах в трех-, четырех-, пятиэтажных домах из «второсортных» стали перспективными. Их начали охотно покупать, даже в домах с протекающими крышами, и надстраивать мансардные этажи. О мансардах, которые строят обитатели последних этажей ради расширения жилплощади стоит говорить отдельно — качество этого жилья зависит исключительно от финансовых возможностей хозяев. Популярность мансард ранее была обусловлена модой на такое жилье. Причем цена на последний этаж с возможностью достройки мансарды или ремонта чердачного помещения была значительно ниже, чем на обычную квартиру в этом же доме. Но сейчас ситуация на рынке жилой недвижимости такова, что продажа мансардной квартиры – большая редкость. Кроме того, стоимость квадратного метра мансарды уже не уступает цене «квадрата» в квартире.
По мнению директора компании «Архитектура и технологии» Алексея Чайки, надстройка мансардных этажей в жилье вторичного рынка имеет, как минимум, несколько преимуществ: «При постройке мансардных этажей, как правило, используются легкие и деревянные конструкции, что за счет дополнительной надстройки над существующим сооружением утепляет все здание. Мансарда надстраивается уже под современные технологии и коммуникации, соответственно, требования для инженерии тоже современные, а это уже несет за собой потребность замены основных коммуникаций во всем доме, что становится положительным обстоятельством для жильцов дома. Кроме того, не увеличивая площади застройки, увеличиваются жилые площади», — утверждает специалист.
Однако отличает данный вид построек гораздо большее количество проблематичных моментов. В частности, речь идет не столько о самом процессе строительства, сколько о механизме оформления соответствующей документации. Именно на этом уровне возникают основные сложности, связанные с получением разрешения на строительство. «Трудности, как правило – это согласование разрешительной документации с местной администрацией и получение разрешения и согласований с жильцами дома. Это очень емкая по размеру затрат часть, так как приходится компенсировать и неудобства, возникающие в процессе работ, и поломки как фактические, так и мнимые», — рассказывает А. Чайка. Кроме того, конструктивная сторона вопроса также не отличается простотой решений. Главный Архитектор Проектов «Архитектурной мастерской Петриченко» Анатолий Петриченко отметил, что трудности, кроме всего прочего, возникают с теплопотерей кровель и стен, прокладкой коммуникаций и выбором дизайна помещений, что в свою очередь может влиять и на юридический аспект строительства.
Цены на квартиры с мансардами колеблются в зависимости от уровня ремонта, цикла строительства. Наиболее популярным местом расположения мансардных квартир сегодня являются центральные районы города, исторические места с панорамными видами. Подобное место расположения характерно также для пентхаусов.
Среди таких объектов можно выделить двухуровневые квартиры с мансардным этажом в старых домах на:
- бул. Леси Украинки 23б;
- Крещатике, 15;
- Большой Васильковской, 18;
- Лабораторном переулке, 11;
- Московской, 29б;
- Также продаются мансарды в новых домах по ул. Гусовского, 15, Павловской, 17, 26, 31.
Первые пентхаусы появились в США в 20-х годах прошлого века, вместе с небоскребами. В понятии американцев пентхаус — это High End жилье, которое позволяет в стесненных условиях густонаселенного мегаполиса иметь свой камин, сад, оранжерею, бассейн, место для пикника и даже вертолетную площадку. Вслед за США пентхаусы распространились в других крупных городах мира. Возникновение пентхауса, объединяющего характеристики загородного дома и сверхкомфортной городской квартиры, связано с тем, что в мегаполисах земля стоит очень дорого, жилые здания расположены вплотную друг к другу, поэтому вид из квартиры с обычными окнами вынужден упираться в стену соседнего дома. Пентхаус же дает возможность обособиться от чужих глаз, оставив себе максимальное пространство свободы на последних этажах небоскребов.
Есть и другая версия возникновения пентхауса: в 20-е годы ХХ века в Нью-Йорке один за другим стали появляться так называемые «дома на полях шляпы» – для их обозначения было придумано и новое слово – «пентхаус». Их первые владельцы – нью-йоркская богема, устраивающая под звездным небом шикарные вечеринки с джаз-бэндом и фейерверком. Позволить себе подобное могут многие миллионеры, но покупают пентхаус единицы. Психологи утверждают, что далеко не всем свойственно желание самоутвердиться за счет своего жилища.
Современное решение — мансарды
В ответ на возникающие сложности с возведением мансард в старой части города растет популярность квартир в верхних этажах новых зданий, презентуемых застройщиками как пентхаусы. Сейчас практически все высотное строительство предусматривает обустройство пентхаусов. «Пентхаусы, как известно, возводятся на последних этажах зданий, с точки зрения инженерных нагрузок наибольшее давление оказывается на стены нижних этажей — чем ниже этаж, тем выше нагрузка. Представьте себе пирамиду и увидите, что самая легкая конструкция — это ее вершина. Таким образом, при постройке верхних этажей возможно использование облегченных конструкций, например, стекла и металла. Здесь также есть возможность увеличения освещенности помещений за счет использования стекла в ограждающих конструкциях, — говорит А. Чайка. — Что же касается уровня комфорта, – это, пожалуй, зависит от осознания себя собственником пентхауса, хотя немаловажным элементом здесь является и отсутствие соседей сверху и на этаже. Иногда к пентхаусам подводят отдельный лифт», — утверждает специалист.
Самыми главными характеристиками отечественных пентхаусов традиционно являются месторасположение (желательно в центре), вид из окна, а также большая площадь остекления. «Преимущества пентхаусов с конструктивной точки зрения заключаются в свободной (гибкой) планировке всего внутреннего и внешнего пространства. Высокий уровень комфорта достигается за счет инженерно-художественно-дизайнерских технологий», — говорит А. Петриченко. Но, увы, нередко красивым словом строительные компании называют квартиры, имеющие к пентхаусам весьма отдаленное отношение — далеко не все эти объекты могут претендовать на звание ультраэлитного жилья. Стала общепринятой тенденция относить к пентхаусам жилье на последних этажах элитных новостроек. Безусловно, у застройщиков присутствует индивидуальный подход к такого рода жилью. На первичном рынке пентхаусы выставляются на продажу без какой-либо отделки, а то и вовсе без единой перегораживающей стены. Таким образом, хозяину предоставляется полная свобода в реализации дизайнерских задумок. При обустройстве пентхауса есть над чем задуматься: площадь таких апартаментов составляет, как правило не меньше 200 кв. м, а затраты на ремонт и обустройство такого жилища составляют сумму зачастую не меньшую стоимости самого особняка на крыше. В пентхаусах почти всегда присутствуют архитектурная помпезность и роскошь. В планировке могут быть задуманы помещения со «вторым светом» (то есть своего рода внутренние балконы), бассейны, зимние сады, беседки, фонтаны. Пентхаус обязательно должен иметь террасу, на которой можно обустроить место для пикника или смотровую площадку. Кстати, именно обозрение всех четырех сторон света – и есть основным всемирно признанным требованием к такого рода жилью.
Возможное его обустройство на нескольких уровнях – это уже индивидуальный подход того или иного заказчика. Покупателей двухуровневых квартир привлекает, прежде всего, необычность такого жилья. При этом им придется постоянно находиться в движении, перемещаться по дому не только по горизонтали, но и по вертикали. «Для обитателей двух, трехуровневых квартир проживание в подобных апартаментах, — как правило, необходимость быть в постоянном движении. Например, для того чтобы взять стакан воды в столовой, необходимо спуститься на первый уровень из спальной зоны. Движение – это жизнь! Кроме того, здесь можно отметить относительную гибкость планировки и разделение по зонам», — рассказывает А. Петриченко. Ощущаемые габариты визуально уменьшаются вдвое, и поначалу к такому переходу привыкнуть довольно сложно. Как и приспособиться к наклонным стенам и потолкам на верхнем этаже. Поэтому очень важно, приобретая двухуровневую квартиру, отдавать себе отчет в том, на что вы идете. В обычной квартире, как правило, можно обойтись двумя санузлами, но здесь санузел должен быть и на втором этаже, а это совершенно другие требования к инженерным коммуникациям. Также необходимо грамотно выполнить зонирование помещений, правильно организовать освещение.
Но самое главное в пентхаусе, то, что и преподносит его до звания жилья наивысшего качества, — это уровень комфорта, который обеспечивается за счет сложных современных инженерных систем. Наполнение таких систем зависит, безусловно, от заказчика. Прежде всего, должна быть обеспечена бесшумность проживания — звукоизоляция поможет избежать влияния уровня децибел, производимых шумными улицами, особенно когда пентхаус расположен в центре большого города. Сюда же входит регулировка подачи тепла, вентиляции, подготовки и кондиционирования воздуха, связи, включая Интернет и т. п. Комплексный климат-контроль, приточно-вытяжная вентиляция при герметизации помещения снабжает дом чистым воздухом, который подается через фильтры. Отопление через воздушные системы позволяет одновременно поддерживать различную температуру в разных помещения благодаря специальному зонированию. Кроме того, такие комплексные системы дают дополнительное преимущество в виде ароматизации помещения. Не стоит забывать и о системе «теплый пол» (предпочтение отдается водяному отоплению), установке приспособлений по безопасности, возможности обустройства помещений для людей с особыми потребностями, и т. д.
Исходя из вышеперечисленных особенностей квартир-пентхаусов, складывается и их стоимость. Цена квадратного метра здесь будет включать использование иностранных строительных материалов, включающих транспортные расходы, растамаживание, прочие платежи, естественно – оплату работы. Здесь же – закладывание сложных инженерных систем и цена эксклюзивной отделки. Стоит отметить, что установка инженерных систем поглощает значительную часть жилой площади у потолков и пола, поэтому высота потолков в пентхаусе не может быть не ниже четырех метров. Это еще одно доказательство того, что настоящих уникальных пентхаусов в правильном его понимании, в Украине единицы – возможности вторичного жилого фонда рано или поздно будут исчерпаны, а предлагаемый новый формат «поднебесного жилья» пока что не предполагает соответствие необходимым требованиям. Доля классических пентхаусов в Украине неуклонно возрастает, но пока, по словам участников рынка, большинство апартаментов не соответствуют мировому определению «пентхаус». Главная проблема состоит в том, что украинские критерии определения элитности того или иного жилья не всегда совпадают с мировыми.
Престижность обладания пентхауса
Стать владельцем пентхауса — значит достичь наивысшего благосостояния. Такие апартаменты не просто место проживания, это — признак статуса. Пентхаус не просто очень дорогая квартира, но и понятие имиджевое. Обладатель такого жилья вместе с квадратными метрами приобретает определенный статус, ведь его жилище уникально, а он живет в особенной квартиреединственного в своем роде дома. «На сегодняшний день в Киеве стоимость метра квадратного в пентхаусах и мансардах колеблется в пределах $7 000-16 000, — говорит финансовый менеджер проекта «Arco Real Estate» Анатолий Мухин. — При этом следует ориентироваться на существенный рост цен в течение ближайших трех лет. К тому же, принимая во внимание растущий уровень благосостояния украинского населения, следует четко понимать, тот факт что дорогое, эксклюзивное жилье будет в спросе, а значит, будет и дорожать. Согласно прогнозным ожиданиям, уровень роста цен на данный вид жилья составит 80%-90% на конец 2009 года по отношению к сегодняшнему дню. Следует отметить, что рынок пентхаусов и мансард в областных городах так же продемонстрирует значительный рост в период 2006-2009. Основными рекордсменами станут «города-милионники», а так же Ялта», — прогнозирует специалист.
На сегодняшний день рынок пентхаусов и мансард в Украине не способен в полном объеме обеспечить чрезмерно высокий уровень спроса на данный вид жилья. Во многом данная реалия объясняется резко возникшим спросом со стороны покупателей. Однако не следует забывать и тот факт, что на сегодняшний день лишь ограниченное количество жилья позиционирующегося под класс «пентхаус» и «мансарда», и отвечает основополагающим критериям данного вида жилья. Вследствие чего, участники рынка эксклюзивной недвижимости не обладают возможностью, выбора жилья, отвечающего требуемым мировым стандартам. В тоже время, ценовая политика владельцев пентхаусов и мансард чрезмерно амбициозна, что часто не соответствует реальной ситуации. «Учитывая тот факт, что инвестиционные вложения в рынок жилья в Украине способны генерировать достойно высокую норму доходности, как по аренде, так и по уровню роста капитализации объекта, инвесторы все так же активно осуществляют вложения именно в объекты недвижимости. Мировая практика показывает, что наибольшую доходность дают объекты, которые имеют ограниченное предложении на рынке при наличии высокого спроса. Именно данная ситуация происходит на рынке пентхаусов и мансард. Украина обладает значительным финансовым потенциалом для инвестирования именно в эксклюзивные, порой уникальные объекты жилой недвижимости. Очевидно, что пентхаусы и мансарды идеально отвечают критериям жилья «люкс-класса», — говорит А. Мухин. Таким образом, ближайшие три года, не следует ожидать замедления динамики роста цен на пентхаусы и мансарды. Суммируя выше сказанное, необходимо сказать, что рынок пентхаусов и мансард, является инвестиционно привлекательным, и безопасным сегментом, способным обеспечивать высокий уровень доходности на вложенную инвестицию.
«Квартира +» 28 от 20 ноября 2006года